笔者在上一篇写了《2019年南宁市涉及住宅专项维修资金纠纷案例统计与分析）》一文，该文主要以“Alpha案例库”为案例数据的基础，搜集并整理了2019年南宁市及其辖区县份法院审理的162份涉及住宅专项维修资金纠纷案件的生效判决书。在此基础上，笔者对涉及住宅专项维修资金纠纷案件的数量分布、案件数量审级的分布情况、案件诉讼主体的情况、案件的裁判情况数据统计与分析。

接下来笔者为大家带来《2019年南宁市涉及住宅专项维修资金纠纷案例分析报告》，该文主要是对2019年南宁市涉及住宅专项维修资金纠纷案件（《商品房买卖合同》解除之后专项维修资金返还纠纷案件以及物业服务企业向业主主张专项维修资金纠纷案件）中涉及的裁判规则进行归纳，并为涉及住宅专项维修资金争议的防范和处理寻求路径。

建设部(已撤销)、财政部发布的于2008年2月1日实施的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《管理办法》）第二条规定：“商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”《管理办法》规定了专项维修资金的交存、使用、管理和监督，但对于商品房买卖合同解除之后，关于专项维修资金如何处理未有规定。商品房买卖合同解除之后，专项维修资金如何处理，笔者归类整理了若干案例的裁判规则，供大家参考。

（一）裁判规则一：《商品房买卖合同》解除之后，购房者已支付专项维修资金应予返还，但其无需另行主张返还，可在与本案判决购房者应付款项相互予以抵扣后，由房开商向购房者返还

【法院认定】被告李乃霞于2016年1月28日向原告支付了专项维修资金8878.10元，于2016年1月30日向原告支付了首付购房款177699元。

【法院认为】六、关于被告李乃霞已付款项的返还问题。根据原告提交的销售不动产发票、收款收据等证据，被告已向原告支付专项维修基金8878.10元、首付购房款177699元，第三人工行民族支行亦发放银行贷款530000元用于支付被告购房款，至此被告已向原告支付全部购房款及专项维修基金共计716577.1元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，涉案商品房买卖合同既已解除，则被告已向原告支付的前述款项716577.1元，原告应予返还，但被告无需另行主张返还，可在与本案判决被告应付款项相互予以抵扣后，由原告向被告返还。

【判决书判项】七、原告广西嘉和置业集团有限公司向被告李乃霞退还专项维修基金8878.10元、首付购房款177699元、银行贷款530000元，共计716577.1元；上述第三、四、五、六项确定的被告李乃霞应付款项应与第七项确定的原告广西嘉和置业集团有限公司退还款项相互予以抵扣。

【案例索引】南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初4285号一审民事判决书

（二）裁判规则二：在购房者作为被告的《商品房买卖合同》解除案件中，就购房者已经支付的专项维修资金法院不进行处理

【法院认定】被告刘燕签订合同当日向原告支付了专项维修资金、预告登记费、产权登记费等费用共计10537元。

【法院认为】法院认为部分没有关于专项维修基金处理的认定。

【判决书判项】判决书判项均没有关于专项维修基金处理的判决内容。

【案例索引】南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初6219号一审民事判决书

（三）律师小结

前述两个案例，是本次案例分析报告中关于《商品房买卖合同》解除之后专项维修资金如何处理的判决规则。两个案例体现出了法院裁判尺度不一的专项维修资金处理方式。笔者仔细分析对比了这两个案例的异同，其相同之处主要有：1.两个案件审理的法院、主办法官相同；2.两个案件案情基本相同，包括但不仅限于由同一房开商起诉购房者解除商品房买卖合同、购房者均支付了专项维修资金等内容；其不同之处主要有：第一个案例中法院对《商品房买卖合同》解除后专项维修资金进行了认定和处理，即《商品房买卖合同》解除之后，购房者已支付专项维修资金应予返还，其无需另行主张返还，可在与本案判决购房合同应付款项相互予以抵扣后，由房开商向购房者返还，并在判决书中法院认定及判决部分进行确认；第二个案例中法院未对《商品房买卖合同》解除后专项维修资金如何处理进行认定和处理，即未在判决书中法院认定及判决部分进行确认。

笔者在此不讨论和探究两个案例存在异同的原委，仅从判决的结果来看，可以得出这样的结论：在购房者作为被告的《商品房买卖合同》解除案件中，判决书不认定可以抵扣或者判决书判项不判决返还的，就已经支付的专项维修资金购房者需另行起诉主张。

基于前述的结论，在《商品房买卖合同》解除案件中，从购房者的角度出发，为了避免诉累，就已支付的专项维修资金，购房者可以提出反诉或者在庭审中提出抵扣的抗辩。不过，鉴于前述两个案例的实际情况，建议采取反诉的方式更为稳妥。

物业服务企业为小区提供物业服务过程中，其是否享有向业主收取专项维修资金的权利，业主能否拒绝向物业服务企业支付专项维修资金，笔者归类整理了若干案例的裁判规则，供大家参考。

（一）裁判规则一：物业服务企业可以根据有关协议的约定向业主主张拖欠的公共维修金

1.裁判规则：物业服务企业可以根据前期物业服务协议向业主主张拖欠的公共维修金

【法院认为】二、关于被告是否支付原告物业管理费、公共维修金、水电公摊费、电梯运行维护费及违约金的问题。按协议的约定，被告应当如约完全支付原告物业管理费、公共维修金、但是被告未能完全履行支付款项义务，拖欠原告2016年1月1日至2016年12月31日的物业费562.8元、公共维修金112.8元，合计675.6元；拖欠2017年1月1日至2017年12月31日的物业费562.8元、公共维修金112.8元合计675.6元；拖欠2018年1月1日至2018年12月31日的物业费562.8元、公共维修金112.8元，合计675.6元。被告应向原告支付上述费用。

【案例索引】隆安县人民法院（2019）桂0123民初745号一审民事判决书

2.裁判规则：前期物业服务合同约定由业主向物业服务企业预交专项维修资金的，业主应当支付

【法院认为】一审法院认为：关于物业费、维修基金、违约金的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条：“经书面催交业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，双方在《前期物业管理服务协议》中对物业费、维修基金、违约金进行了约定，且同德物业以信件的方式书面向张有启催交，张有启依然拒绝缴纳，则张有启应向同德物业支付的物业费为4417元（101.54㎡×0.5元×87个月），维修基金883.4元（101.54㎡×0.1元×87个月）。

二审法院认为：上诉人提出被上诉人无权收取属于业主所有的专项维修资金，但是，前期物业服务合同约定的是上诉人向被上诉人预交此项费用，虽然该费用属于业主共同所有，被上诉人应按前期物业合同约定的程序和用途使用该费用，但不能因此免除上诉人的预交义务，上诉人应当依照前期物业服务合同向被上诉人预交，至于被上诉人是否依约使用，不在本案处理范围。

【案例索引】广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2019）桂01民终3691号二审民事判决书

（二）裁判规则二：物业服务企业基于业主委员会的委托可以向业主收取专项维修资金

【法院认为】关于专项维修资金的问题：《南宁市罗马花园物业服务委托合同》中约定未建立专项维修资金的，业主委员会委托原告每月按物业建筑面积0.1元/平方米向业主另行收取费用用作维修资金。专项维修资金为：0.1元/户·月×114.06平方米×10.6个月=120.9元，现原告主张被告支付专项维修资金120.8元,系在法律规定的范围行使自己的权利，并无不当，本院予以支持。

【案例索引】南宁市江南区人民法院（2019）桂0105民初5265号一审民事判决书

（三）裁判规则三：物业服务企业主张专项维修资金超过约定的部分，法院不予支持

【法院认为】三、关于维修金的问题。按照《物业管理条例》第五十四条“住宅物业、住宅、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有”的规定，业主是交纳专项维修资金的义务人和受益人，物业服务企业只是代收和代为管理。且本案所涉物业服务合同中约定了“专项维修基金按建筑面积每平方米0.25元/月”收取，故被告应依约向原告交纳2014年8月至2018年5月1日期间的专项维修基金计算为360.1元（89.96平方米×0.25元/月·平方米×44个月）。现原告主张被告支付2017年4月至2018年4月期间的专项维修基金360.1元，已超过前述数额，对超出部分本院不予支持。

【案例索引】南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初2910号一审民事判决书。

（四）裁判规则四：物业服务企业退出业主所在小区，不再为业主所在小区提供物业服务之后，物业服务企业应当将该专项维修资金移交给业主委员会

【法院认为】三、关于主张专项维修资金原告是否适格的问题。被告辩称，专项维修资金属于业主所有，原告对维修资金仅有代管权，原告不是追缴专项维修资金的主体。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”以及双方《前期物业管理服务协议》中对专项维修基金的约定：“第七条：乙方（被告）在房屋交付使用时开始向甲方（原告）交纳房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金。”结合本案事实，原告开设专门的银行账户作为专项资金维修账户，符合法律的相关规定，原告对专项维修资金具有代管的权利，故原告向被告主张维修资金并无不当。但在原告退出被告所在小区，不再为被告所在小区提供物业服务之后，原告应当将该专项维修资金移交给业主委员会。

【案例索引】宾阳县人民法院（2019）桂0126民初677号一审民事判决书。

（三）律师小结

从前述物业服务企业向业主主张专项维修资金的案例可以看出：物业服务企业根据有关的协议，如前期物业服务协议、物业服务协议等的约定，向业主主张约定金额的专项维修资金；业主需向物业服务企业支付符合协议约定的专项维修资金，可以拒绝支付不符合协议约定或者超出协议约定的专项维修资金的部分；物业服务企业推出小区服务之后，应当将该专项维修资金移交给业主委员会。