欠工程款，施工方能拍卖已被出售的商铺吗？
- 分类：专业文章
- 作者：俞锟
- 来源：广西同望律师事务所
- 发布时间：2021-05-10 15:54
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【概要描述】《民法典》第八百零七条再次确定了承包人就工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。在实际执行中，若业主逾期不支付工程款，但已建成的物业又已被业主售予购房人，这时承包人还能请求法院强制拍卖吗？商铺和住宅买受人排除强制执行的条件一样吗？
欠工程款，施工方能拍卖已被出售的商铺吗？
【概要描述】《民法典》第八百零七条再次确定了承包人就工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。在实际执行中，若业主逾期不支付工程款，但已建成的物业又已被业主售予购房人，这时承包人还能请求法院强制拍卖吗？商铺和住宅买受人排除强制执行的条件一样吗？
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欠工程款，施工方能拍卖已被出售的商铺吗？
——兼论消费者生存权与法定优先权及抵押权等价值排序
一、 问题的提出
《民法典》第八百零七条再次确定了承包人就工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。在实际执行中，若业主逾期不支付工程款，但已建成的物业又已被业主售予购房人，这时承包人还能请求法院强制拍卖吗？商铺和住宅买受人排除强制执行的条件一样吗？
二、法律分析
上述问题涉及购买商铺、住宅的案外人能否作为消费者从而排除享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权的执行。该问题的本质是同一标的物上存在多个互相冲突但均合法的权益，如何进行价值排序。即，承包人的工程价款优先权、买受人的物权期待权以及抵押权，谁更优先保护？
（一）各项权利背后体现的法益究竟是什么？
01、建设工程价款优先权体现农民工等的生存权优先
《民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”据此，承包人享有的工程价款优先权是一项法定优先权。设定工程价款法定优先权的立法目的，是为了保护在施工过程中投入劳力的农民工的劳动报酬以及材料款，彰显的是农民工的生存权高于其他债权人的经济利益的价值取向。也正因为如此，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条又规定：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”由此确定了建设工程承包人所享有的工程价款受偿权排斥或先于抵押权和其他债权的法定优先地位。
02、消费者买受人的物权期待权体现消费者的居住生存权优先
消费者买受人的物权期待权，最先是在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号,现已失效）中的第二条“ 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定中得以确定。该权利保护的是商品房购买人作为消费者的居住生存权，相较于承包人的工程价款经济利益所间接涵盖的农民工劳动价值来说，更直接和紧迫，所以更优先。
03、担保物权体现的是物权优于债权的基本民法制度
《民法典》第三百八十六条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外”。担保制度是我国非常重要的法律制度，法律赋予担保物权人比债权人更优先的保护地位，是因为担保物权对保证债权实现、维护交易秩序、促进资金融通，具有重要作用。担保物权的优先，彰显的是交易秩序与安全的价值保护。
（二）双买受人中“消费者”特殊身份的界定对价值排序的影响
在分析了上述三种权利背后体现的不同法益之后，仍面临一个问题，众多买受人中，“消费者的生存权”的范围如何界定？商铺、写字楼等非住宅类的物业购买人，对于尚未过户仍登记在开发商名下的房产，其是否也能以“消费者生存权”优先来排除担保物权及法定优先权的强制执行呢？要回答这个问题，就要正确理解以下法律的适用。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正，以下简称《执行异议和复议规定》）
第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”确定了担保物权等优先受偿权原则上优先的基础法律地位。
《执行异议和复议规定》第二十八条规定了商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的构成要件：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《执行异议和复议规定》第二十九条规定了商品房买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议排除执行的构成要件为：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
而《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，以下简称“九民会议纪要”）第125条、126条及127条详细解读了《执行异议和复议规定》第二十七、二十八及二十九条的适用规则，特别强调了支持消费者购房人排除担保物权等优先权的强制执行是“是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则”。并指出“消费者”必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的构成要件，才享有排除执行的权利。
由上述司法解释可知，国家从法律层面限定了住宅购买人才是享有优先权的“消费者”，非住宅类的购房人对尚未过户的房产的物权期待权并不能优先于担保物权等优先受偿权。
（三）价值排序总结
如如前文所述，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号,现已失效）中第二条确定了已付全部或大部分款项的商品房购买人的权利优先于承包人的建设工程价款优先受偿权；《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条确立了建设工程价款优先权优于抵押权和其他债权；《民法典》担保制度章节又确定了担保物权优于一般债权的地位。《执行异议和复议规定》第二十七、二十八及二十九条及《九民会议纪要》第125、126、127条又区分出消费者买受人物权期待权能排除担保物权等优先受偿权的执行，而一般不动产买受人的物权期待权仅在符合法定构成要件后能排除一般金钱债权的执行。
因此，经过梳理可知，上述不同权利的优先顺序应为：
消费者买受人物权期待权＞承包人的建设工程价款优先受偿权＞担保物权＞一般不动产买受人的物权期待权＞一般金钱债权。
三、司法裁判规则
正因为关于不同权利的价值优先顺序的规定散见于我国多部法律和司法解释中，再加上法律语言的高度概括性，在法律的理解和适用上便有不同的裁判规则。本文仅为大家整理与上述结论相同的裁判案例。
裁判规则一：对抗登记在先的抵押权的执行，必须是符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的“消费者”，即住宅购房人。
在（2021）最高法民申1131号再审裁定书中，最高人民法院认为：在原审法院已经查明并认定恒丰银行南充分行对执行标的享有抵押权的情形下，吴双如要排除恒丰银行南充分行对案涉房屋享有的抵押权优先受偿权，必须符合《执行异议和复议规定》第二十七条的规定。因此，吴双作为案外人对案涉房屋享有的权益如要对抗已办理登记的抵押权的优先地位，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。
裁判规则二：商铺系非居住用房，购房人不属于商品房消费者，未过户则不能对抗房屋上设定的抵押权人的执行。
在（2020）最高法民终1132号民事判决书中，最高人民法院认为：案涉房产系商铺，非因居住购买案涉房屋的，不属于商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，其对房屋享有的权利不能对抗在房屋上设定的抵押权，不足以排除执行法院的强制执行。
（2020）最高法民申5738号民事裁定书中，最高人民法院明确指出：执行异议规定第二十九条明确了商品房的功能为用于“居住”，规定的目的是为了解决“住有所居”的基本生活需求，而案涉商铺用于出租获取收益，购房人不属于上述规定的“购房消费者”。
裁判规则三：商铺购买人也不能排除工程价款优先权人对商铺的强制执行。
（2021）最高法民申33号民事裁定书中，最高人民法院认为，因王晓燕购买的案涉房屋属于商铺且其已出租给他人，并非用于居住的住宅，不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定及《最高人民法院执行工作办公室关于〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》精神，因此王晓燕不属于司法解释规定的可以对抗建设工程价款优先受偿权的消费者。
（2019）桂民终898-904号7个系列案中，广西高院指出：购买商铺是用于生产经营的，而非直接用于生活居住需要的商品房的，不属于《工程价款优先受偿权批复》第二条和《执行异议和复议规定》第二十九条规定的直接用于生活居住需要而购买商品房的消费者，不足以排除工程价款优先权对涉案商铺强制执行的主张。
四、结论
综上，本文开篇提及的问题，需区分情况。即若业主逾期不支付工程款，承包人请求法院强制拍卖已售物业时，可能被案外人叫停。如果已售物业是用于居住的商品房，在同时满足查封前已签购房合同、已付50%及以上购房款且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件时，承包人无法继续强制执行。如果是商铺或写字楼等非住宅类物业，即便同时满足法院查封前已签购房合同、已付全款或将尾款支付给执行法院、已合法占有且未过户非买受人原因的条件时，也不能被排除执行。
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