众所周知，人防车位无法办理不动产登记获得不动产权属证书。简言之，人防车位仅有使用权，而没有所有权。但是，我们却发现南宁市极少数小区的人防车位，已经办理了不动产所有权证书，取得了不动产所有权。本文就此事从不同角度进行探讨。

一、不动产所有权证办理的过程

目前相关人防车位所有权登记在开发商名下，且尚未对外分割出售，而该不动产登记证是根据《不动产登记条例》，由南宁市房产局颁发的房产证换证而来。

根据原南宁市房产局内档，房产登记部门取得了由南宁市人防部门出具的《证明》。该证明称，依据《城市地下空间开发利用管理规定》地下工程本着“谁投资，谁所有，谁受益”原则，允许建设单位对其投资开发建设地下工程自营或依法进行转让、租赁。

另据了解，当时房产部门便是以上述证明为依据为开发商办理了房产证。

二、应当适用的法律法规及规范性文件

从法律适用的角度出发，判断某个行为合法性，必须以行为作出之时的法律或规范为准，即“法不溯及既往”。也就是说，判断开发商办理涉事车位不动产登记是否合法应当依据的是办理房产证之时有效的法律法规或规范性文件，不能适用今日实施的法律法规或规范性文件。

在2007年10月1日《物权法》实施之前，物权法定原则并未我国法律体系中确定，而开发商取得房产证是在《物权法》实施之前。如上所述，我们不能适用《物权法》的相关规定去判断该法实施之前的行为是否合法。

然而，《物权法》实施之前，法律确实没有明确规定人防地下室所有权归属，是否可以办理房产证以及如何办理等事项。也就是说，相关人防车位的所有权证问题属于历史遗留问题。

三、国内其他城市关于人防车位可以办理产权证的规定

1、重庆

根据《重庆市国土房管局关于人防工程权属登记有关问题的通知》（渝国土房管发〔2009〕51号）规定：对结建式人防工程依法初始登记后，兼作停车场的，政府允许参照普通地下停车库的方式出售，且同意购房人对所购的兼有停车库功能的人防工程拥有产权。所以，人防车位是可以出售和办理产权的。

根据《重庆市国土房管局关于人防工程权属登记有关问题的通知》（渝国土房管发〔2009〕51号）规定：当结建式人防工程所有权转移、变更时，在转移、变更合同中，必须注明：“1、用途属于人防工程，应当遵守国家有关人民防空工程维护和平时使用管理规定，平时由所有人使用、维护和管理；2、当省级或省级以上人民政府发布紧急状态命令，由人民防空主管部门统一集中管理，无偿使用；3、不得擅自改变人防工程主体结构，拆除、损毁人防工程、损坏人防工程使用效能。”人防车位再次进行买卖时，与非人防车位一样不受限制。

此外，根据重庆市上述通知，人防车位产权证由项目所在区县的国土房管部门颁发，其有效期以产权证上核定的年限为准。

2、广州

《人民防空法》和《广东省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》均未对人防车位的所有权归属作出明确规定。根据《物权法》等法律、法规的规定，土地使用权和土地上房屋所有权权利主体应当相一致。根据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》第9条规定：“人防工程中车位、车库的房地产权证，需注明相关使用注意事项。”也就是说，人防车位具备办理所有权登记的规范基础。

另根据，《广州市人民防空管理规定》第二十五条规定，人民防空工程所有权归属的确定依据《中华人民共和国物权法》和有关法律、法规的规定，适用与建设用地使用权相一致的原则。人民防空工程可以依照有关规定办理产权登记。房地产登记部门应当根据建设工程规划报建和验收文件及其附图，在登记簿和附记栏注明人民防空工程。

3、上海

根据上海市人民政府颁布的《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条 （所有权）规定，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记，按照本市房地产登记的有关规定执行。

四、律师观点

1、人防部门的职责问题

我们认为人民防空主管部门的法定职责是落实防空地下室平时维护管理，防止毁损和降低使用效能行为的发生，并没有权限规定或界定人防地下室权属归属及办证事项。在《物权法》实施前，《城市地下空间开发利用管理规定》也仅仅说明站在人防部门的角度允许产权人办理产权证，但该规定不能成为房屋登记部门办理不动产登记的法律依据，毕竟按照职责分工，人民防空主管部门的法定职责也不包括办理房产证办理。

2、关于人防地下室权属事项

目前，关于人防地下室权属问题存在较大争议，特别是《物权法》第五条确立了“物权法定”的基本原则后，人防地下室权属便属于不清晰的地位。不仅上篇中所称重庆、广州、上海出台的规范性文件缺乏上位法依据，即便在以地方性法规许可办理人防车位产权证的广州，依旧存在没有相关规定可以依照的窘境。

3、现大致存在三种权属划分观点

第一种观点认为，人防地下室权属属于国家，主要理由在于人防地下室具有公益性，在战时应当发挥避灾救难的作用，如归属私人，容易导致战时难以发挥作用。此外，如未建设人防地下室，所缴纳的易地建设费也作为国家收取的费用之一。

第二种观点认为，人防地下室权归全体业主所有，主要理由是开发商已经将建设人防地下室的成本分摊至每一户承担，且人防地下室属于小区公共设施，与小区其他公共设施一并作为小区全体业主共同共有的资产。

第三种观点认为， 人防地下室权归建设者，也就是开发商所有。主要理由在于，根据人防设施“谁投资，谁受益”的观点，开发商作为人防地下室权归建设者应当享有所有权，进而可以基于所有权行使占用使用收益处分等权益，但是一旦战时，需交由人民防空主管部门统一处置，平时也要肩负确保人防设施完好的维修义务，属于所有权受限的情形之一。

就上述三种观点而言，我们更倾向第三种观点。我们认为，防空地下室与民用建筑的其他部分一样，由开发商投资，开发商建设。既然民用建筑的其他部分，开发商可以取得产权，那么同理防空地下室的产权亦属于开发商所有。