背景

2020年1月1日起实施的《中华人民共和国土地管理法》，允许集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市。2021年7月2日，李克强总理签署了第743号国务院令，公布新修订的《中华人民共和国土地管理实施条例》，自2021年9月1日起实施，明确集体经营性建设用地入市交易具体规则。集体经营性建设用地入市作为新土地管理法的最大亮点，其从法律层面确立集体经营性建设用地入市制度，从而破除了集体经营性建设用地入市的法律障碍，是全面深化改革的重大成果。集体经营性建设用地入市能够有效推动土地节约集约利用，盘活农村集体土地资产，解决乡村振兴土地要素保障问题。

2022年1月30日，广西壮族自治区人民政府发布《广西壮族自治区人民政府关于落实2022年自治区〈政府工作报告〉重点工作部门分工的意见》，该意见明确开展边境县（市、区）老旧住房改造，建设一批抵边新村，稳妥推进农村集体经营性建设用地入市作为巩固拓展脱贫攻坚成果与乡村振兴有效衔接的举措之一，由自治区农业农村厅、住房城乡建设厅、发展改革委、自然资源厅、交通运输厅、乡村振兴局、民政厅、民宗委、文化和旅游厅、司法厅、教育厅、广电局、自治区妇联等按职责分工负责，年内持续推进。

一、集体经营性建设用地的政策与法律法规

根据我国《宪法》以及《土地管理法》的有关规定，我国实行土地公有制度（即全民所有和集体所有）并根据土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地三类。集体经营性建设用地，可以理解为归集体所有的并被划分工业、商业等经营性用途的建设用地。自建国以来，我国一直禁止农村集体土地直接进入市场，因公共利益项目需要使用集体所有土地的，一般的途径是依法进行征收为国有后进行入市。经笔者查询，历年集体土地的部分政策、法律规定如下：

2015年3月，国土资源部下发《关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知》（国土资发[2015]35号），明确北流市承担农村集体经营性建设用地入市改革任务，揭开了北流市农村土地制度改革试点的序幕。北流市针对入市前后出台了14项政策：

2021年4月6日，广西壮族自治区自然资源厅办公室发布《关于印发2021年广西农村集体经营性建设用地入市工作方案的通知》（桂自然资办〔2021〕128号），明确按照“把握新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局”的要求，审慎稳妥推进我区农集体经营性建设用地入市工作，选取一定数量的需求集中、工作基础好、土地管理水平高的县（市、区），先行推进集体经营性建设用地入市。

二、集体经营性建设用地入市的作用

（一）集体经营性建设用地入市是乡村振兴战略的重要举措，企业读懂入市的政策，将分享政策红利。2021年6月1日《中华人民共和国乡村振兴促进法》正式实施，该法第八章“扶持措施”中第六十七条内容明确盘活农村存量建设用地，通过出让、出租等方式将集体经营性建设用地交由单位或者个人使用，优先用于发展集体所有制经济和乡村产业。2021年9月1日开始实施的新《土地管理法实施条例》更是从法规的层面明确集体经营性建设用地入市具体实施规则。同时，该条例第三十七条第二款明确规定：鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。可见，集体经营性建设用地入市是乡村振兴战略的重要举措。该举措激活农村土地资源，鼓励集体经营性建设用地入市，也为企业在乡镇振兴以及新兴产业项目中的植入创造条件，企业读懂集体经营性建设用地入市政策，在参与乡村振兴项目过程中占据一席之地，最终将获得政策红利。

（二）集体经营性建设用地入市为城中村、城边村、村级工业园等依法合规整治问题以及“小产权房”历史遗留问题的解决提供法律新思路。《关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确：建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、出租、入股，实行与国有建设用地同等入市，同权同价。同权同价显而易见就是集体经营性建设用地和国有建设用地应当具备相同的权能和相同的价格形成机制。随着城镇化发展，农村地区人多地少以及城镇综合功能改善的需求与国家对新增国有建设用地采取从紧从严控制相矛盾，集体建设用地上的城中村、城边村规整以及“小产权房”问题关切民生，解决这些问题是推动城乡一体化发展的内在需求。广西北流市作为全国33个集体经营性建设用地入市改革试点之一，在试点工作中大胆将集体经营性建设用地入市用于商住项目，在疏导非法“小产权房”问题取得很好的成果。新出台的《土地管理法》及《土地管理法实施条例》并未明确规定除工业、商业以外的商品住宅是否可以入市，但也未明确禁止。从上述决定的同权同价来看，实现集体建设用地与国有建设用地权能平等，允许集体建设用地作为商品住宅用途入市最终会实现。同时，允许集体建设用地作为商品住宅用途入市为解决城中村、城边村、村级工业园等依法合规整治问题以及“小产权房”问题提供了很好的路径。

结语

集体经营性建设用地入市制度，是全面深化改革的重大成果，推动集体经营性建设用地入市是党中央、国务院的重大决策，事关乡村振兴，是大势所趋。2021年1月4日，国家层面出台《中共中央 国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》，提出要积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度，完善盘活农村存量建设用地政策，优先保障乡村产业发展、乡村建设用地。新《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的规定为集体经营性建设用地进入一级市场以及再流转破除了法律障碍。由此可见，不管从政策层面还是法律层面，集体经营性建设用地入市均是势在必行。在集体经营性建设用地入市制度建立后，在实践过程中政府机关、项目企业、集体经营性建设用地所有权人等主体遇到了入市政策把握不准、入市流程不清等各种各样的问题。为入市提供法律支持及保障，解决入市过程中的法律问题已然成为法律人关注的焦点。笔者将从入市流程、条件、费用、合同等几个方面分专题就入市过程中的关键问题进行一一解读，敬请关注！

何才斌  律师

事务所政府法律顾问与行政法律事务部副主任

广西师范大学法学硕士，专注政府法律顾问与行政法律事务法律服务工作，广西自然资源专家库法律政策研究类专家、广西自然资源专家库不动产登记制度建设类专家。先后担任多家企业、政府部门法律顾问，多次开展行政法律事务专题讲座。