前言

在入市流程的具体实施操作中，只有正确认识并充分了解入市的综合条件才能确保入市前的准备工作符合法定的要求。《土地管理法》第六十三条第一、二款以及《土地管理法实施条例》第三十七、三十八、三十九、四十、四十一条的内容大致明确了集体经营性建设用地进入一级市场的基本条件。笔者通过整理分析，认为可以将集体经营性建设用地进入一级市场的条件分为四类，包括：入市主体的要求；土地条件；规划条件、产业准入和生态环境保护要求以及其他条件。

一、关于入市主体

根据《土地管理法》第六十三条第一款以及《土地管理法实施条例》第三十八条明确土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或个人使用，可知，集体经营性建设用地进入一级市场的主体应当是集体土地的所有权人。关于集体土地的所有权，法律明确了其经营和管理的主体，根据《土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”的规定，可知，经营和管理集体经营性建设用地所有权的单位亦应包含了村民委员会、村集体经济组织、村民小组、乡（镇）农村集体经济组织几类。在入市的实际操作中，关于集体经营性建设用地入市的主体，全国各试点城市在入市过程中呈多元化发展趋势，主要分为下列几类：第一类是由村民小组、村民委员会、乡政府、集体经济组织作为入市主体；第二类是由农民集体委托授权土地股份合作社负责入市；第三类是由将集体经济组织改造成土地股份合作社或者由成立的合作社设立公司负责入市；第四类是由村民小组、村民委员会、乡政府、集体经济组织直接委托个人负责入市具体工作，作为入市主体。第一、四类属于非法人入市主体，第二、三类入市主体具备法人资格。从合法性层面考量，集体经营性建设用地入市的主体应当依法取得或者授权取得土地经营、管理权；从土地市场化的运作要求层面，企业法人能够独立享有民事权利和承担民事义务，能够独立承担风险，是市场的重要组成部分，综合上述，笔者认为，具备法人资格的入市主体才应是最佳的选择。

二、关于入市的条件

（一）入市的土地类型的性质应为集体所有的建设用地。

根据《土地管理法》第六十三条“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用……”以及《中共中央、国务院关于建立建全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》“允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市；推动城中村、城边村、村级工业园等可连片开发区域土地依法合规整治入市……”的规定，可以入市的集体经营性建设用地可分为收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地、集体工业用地、集体商业用地几类。

对于农用地是否能入市，笔者的答案是否定的，目前，我国实行最严格的耕地保护制度，《土地管理法》亦明文规定严格控制耕地转为非耕地，如允许耕地等农用地转变为集体经营性建设用地进行入市，将会对耕地保护造成较大冲击。

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（二）参与入市的建设用地产权清晰。

《土地管理法实施条例》第三十八条明确规定依法办理了土地所有权登记的集体经营性建设用地是其入市的前提条件。已办理了所有权不动产登记的集体经营性建设用地权属清晰，土地四至以及面积准确，产生权属争议的可能性较小，能够减少入市后因权属争议带来的不确定性。而《土地管理法》第六十三条也明确规定，土地所有权人与使用权人签订的书面合同中应当载明土地的界址和面积，对界址与面积进行核查是办理不动产登记的一个必经程序。不动产登记证书中载明的界址与面积，为入市工作顺利进行的提供便利。

（三）根据实际情况，完成土地的前期开发工作。

土地前期开发是国有建设用地储备工作的一个重要环节。对于拟入市的集体经营性建设用地，土地法律法规虽然没有明文规定完成土地的前期开发工作属于入市的法定条件。但在实际操作过程中，土地所有权人以及政府应当根据土地的实际情况，完成土地的前期开发工作，使集体经营性建设用地达到“三通一平”等出让、出租要求，即可以实现土地升值又能为入市工作顺利进行提供便利。

三、规划条件、产业准入和生态环境保护要求贯穿拟入市的整个流程

 根据《土地管理法实施条例》第三十九条“……市、县人民政府自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出出让、出租的集体经营性建设用地规划条件……市县人民政府自然资源主管部门应当会同有关部门提出产业准入和生态保护要求……”的规定，在建设用地拟入市前，有关部门应当提出规划条件、产业准入和生态环境保护要求。根据该条例第四十条“……市、县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。……集体经营性建设用地出让、出租等方案应当载明宗地的……规划条件、产业准入和生态环境保护要求……”的规定可知，规划条件、产业准入和生态环境保护要求是集体经营性建设用地入市方案的法定内容。该条例第四十一条“……未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效……”的规定，规划条件、产业准入和生态环境保护要求的内容是出让、出租合同是否生效的法定条件之一。

笔者认为，集体经营性建设用地入市的规划条件，主要包括有两个方面，一方面是集体经营性建设用地入市必须符合用途管制的要求，达到节约集约利用的目的。在入市前，即拟入市用地应当符合国土空间规划的总体规划；另一方面，集体经营性建设用地入市应当符合控制性详细规划。在入市过程中应当符合自然资源主管部门对拟入市建设项目控制性详细规划提出的限制性条件（包括开发强度、交通出入口方位、公共设施控制等）和指导性条件。对于产业准入的问题，集体经营性建设用地入市应当用于非国家限制和淘汰类的产业用地。对于生态环境保护，集体经营性建设用地入市容易形成各种不利于生态的问题，可能会导致农用地资源破坏及功能退化或者水土流失，自然环境恶化等，对入市提出明确的生态环境保护要求以及条件，确保生态安全。

四、其他条件

（一）经集体民主决策。

集体经营性建设用地入市是对集体重大财产的处置并涉及到集体成员的根本利益，根据《土地管理法》第六十三条第二款“前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”的规定，可知，入市前，拟入市重大事项应当经本集体经济组织共同民主决策决定，换言之，经集体民主决策亦是集体经营性建设用地入市的必备条件。

（二）签订书面的流转合同并备案。

《土地管理法》以及《土地管理法实施条例》均明确集体经营性建设用地出让、出租应当签订书面合同，且出让、出租合同的示范文本由国务院自然资源主管部门制定。另外，《土地管理法实施条例》第四十一条明确了出让、出租合同报市、县人民政府自然资源主管部门备案。由此可知，集体经营性建设用地入市的出让、出租需要签订书面合同并备案亦是集体经营性建设用地入市过程中的入市条件之一。

结语

通过对《土地管理法》以及《土地管理法实施条例》具体条文的深入学习，能够更加准确把握集体经营性建设用地进入一级市场的条件，确保“入市”的合法性。