前言

2022年2月22日，中央一号文件《中共中央 国务院关于做好2022年全面推进乡村振兴重点工作的意见》正式发布，根据意见，稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市是作为“抓好农村改革重点任务落实”的重要内容。可见，在国家层面，推进集体经营性建设用地入市仍然是乡村振兴战略中农村改革重点任务之一。对于集体经营性建设用地入市的流程，主要包括了进入一级市场流程以及再流转流程两个方面。新《土地管理法》第六十三条明确集体经营性建设用地入市具体办法由国务院制定，在具体办法出台之前，集体经营性建设用地使用权的出租、出让、最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，需参照同类用途的国有建设用地执行。对于集体经营性建设用地进行一级市场后再流转的流程，根据《土地管理法实施条例》第四十三条的规定，再流转在程序上主要是签订书面以及通知土地所有权人，在此不作详细介绍。本文主要介绍集体经营性建设用地进入一级市场的入市流程，根据时间节点，大致如下：

根据《土地管理法实施条例》第四十条第一款“土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案……”的规定，土地所有权人编制出租、出让方案是入市流程之一。

特别提醒的是，根据《土地管理法实施条例》第四十条第二款对方案的内容进行了明确规定，即集体经营性建设用地出让、出租方案应当载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。这就要求在入市方案编制之前，需要完成：

（一）成立具有法人资格的合作社或者成立由合作社作为出资人设立公司、推选代表负责入市工作；

（二）完成调查勘测工作；

（三）了解、获取规划、产业准入、生态环境保护条件的意见；

（四）对宗地进行出让地价评估；

（五）对出让底价进行决策；

（六）完成土地登记等工作。

根据《土地管理法》第六十三条第二款“前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”的规定，集体经营性建设用地入市是对集体重大财产处置，集体经营性建设用地出租、出让方案内容涉及到集体经济组织成员的重大权益，应当依照《村民委员会组织法》的相关规定组成村民会议共同讨论决定。

根据《土地管理法实施条例》第四十条第一款“……在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府。市、县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求的，应当在收到方案五个工作日提出修改意见……”的规定，由此可见，入市方案编制完成后需要经市、县人民政府审查，土地所有权人应当按照市、县人民政府的意见进行修改。

根据《土地管理法实施条例》第四十一条“土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方应当签订书面合同……”的规定，集体经营性建设用地入市的方式主要有招标、拍卖、挂牌或者协议四种方式，该项工作一般由当地的土地交易机构负责。在招标、拍卖、挂牌之前，还应完成发布出让、出租公告以及对竞买人资格进行审查等工作。在招标、拍卖、挂牌之后，还应完成公示、签署成交确认书，签订出租、出让合同等工作。

根据《土地管理法实施条例》第四十一条“……双方应当签订书面合同，……并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。……”的规定，合同签订后，应当报自然资源主管部门进行备案。根据《土地管理法实施条例》第四十二条“……对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记”的规定，除了需要对合同进行备案外，还需依法对集体经营性建设用地使用权进行不动产登记。

结语

在实践中，集体经营性建设用地入市的具体流程与国有建设用地供地流程基本相同，但是集体经营性建设用地进入一级市场流程也有一些自身的特点，例如：集体经济组织对出让方案的决策方式，这是国有建设用地供地流程中没有的。另外，对于负责集体经营性建设用地入市的主体，有一些试点城市也并没有要求集体经济组织设立合作社或者公司来负责入市，而是由集体经济组织通过选举方式选定特定人员负责入市。比如在北流试点，采取了在集体经济组织内部通过民主推选3名成员作为代表，授权3名代表全程代理入市工作的方式，也算是一项探索创新。