前言

集体经营性建设用地入市相关费用的问题能够得到妥善解决是决定土地是否能顺利入市的关键。新《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的内容对集体经营性建设用地进入一级市场过程中的地价如何确定问题、地价款如何处置分配问题、集体经营性建设用地入市所涉税款问题均未明确，其导致的后果是直接影响了入市的顺利进行，本文分别对上述三大问题进行分析，希望能从中得到解决问题的思路。

2013年，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确：建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。为实现集体建设用地与国有建设用地在一定程度上同权同价，集体建设用地地价评估制度未完全成立之前，《土地管理法》第六十三条明确规定了集体经营性建设用地的出租、出让参照同类用途的国有建设用地执行，所以，对于入市过程中入市价格应该如何确定的问题，亦应当参照国有建设用地来执行。

在国有建设用地使用权出让过程中，为避免国有土地资产流失，由专业评估机构或者评估人员根据宗地条件或土地市场的情况并结合基准地价进行土地评估，在此基础上，经集体决策综合确定最低出让价格。在对国有建设用地基准地价进行测算时，主要按以下方法进行测算：国有建设用地使用权价值=土地取得费用+增值收益+税费+开发费用+其他支出。由此可见，集体经营性建设用地要做到与国有建设用地同价，其地价的的确定方法应当与国有建设用地的相一致。

根据《土地管理法》第五十五条第二款“自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。……”的规定，国有建设用地的地价款的处置及分配问题，由法律明文规定。对于集体经营性建设用地地价款的处置和分配，《土地管理法》与《土地管理法实施条例》并未明文规定，在《土地管理法》与《土地管理法实施条例》未施行之前，2016年4月，财政部和原国土资源部印发的《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂时办法》（财税〔2016〕41号）明确规定了，试点地区集体经营性建设用地的地价款需要按入市或者土地增值收益的20%至50%向政府缴纳调节金，该办法的执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日，目前已经失效。在试点实践中，很多试点城市按入市成交价的一定比例向政府缴纳调节金。例如：在试点北流市，出台《北流市农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金等费用征收使用管理实施细则（修订）》文件，对入市收入分配调整为政府在入市总收入中按5%至50%收取调节金。

集体经营性建设用地价款的处置分配，关系国家、集体、集体成员之间利益平衡，《土地管理法》及《土地管理法实施条例》均未对出让金分配作出明确规定。新《土地管理法》的内容并未涉及如何处置出让金，导致在法律层面政府如在集体经营性建设用地入市过程中收取一定比例的出让金缺乏法律依据。对于出让的收益，法律又明确在出让、出租方案中作出必须明确约定。所以，在集体经营性建设用地出让收益分配问题未解决之前，可能因无法平衡各方利益的原因导致入市工作无法进行。

笔者认为，从物权的角度而言，集体经营性建设用地的所有权人为集体，依法应当独立享有对集体经营性建设用地的处分、收益的权利，政府不应直接参与分配。为确保国家的利益，根据《土地管理法实施条例》第四十二条“集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费……”的规定，政府应通过合理的税收来解决分配问题。

在新的《土地管理法》实施之前，我国是禁止集体经营性建设用地直接进入市场进行流转的，导致我国税法所规定的税种均没有涵盖集体经营性建设用地入市的流转环节。《土地管理法》及《土地管理法实施条例》亦未对税费的问题进行细化规定。笔者认为，可以在集体经营性建设用地入市环节新增集体经营性建设用地所得税的税种，以解决国家、集体关于入市的利益分配平衡问题。在税收条例未正式出台之前，建议入市地区出台本地区的入市费用规则，对集体经营性建设用地价款中的应缴国家部分进行预留。

结语

自新的《土地管理法》和《土地管理法实施条例》施行以来，在集体经营性建设用地入市实际操作过程中，解决对地价如何确定、地价款如何处置分配、集体经营性建设用地入市所涉税款问题是入市能否顺利进行的关键，相关部门应当加紧立法，出台相应文件，这样才能破除障碍，使集体经营性建设用地入市更好服务于国家乡村振兴战略。

作者简介

何才斌 律师

事务所政府法律顾问与行政法律事务部副主任

广西师范大学法学硕士，专注政府法律顾问与行政法律事务法律服务工作。先后担任多家企业、政府部门法律顾问，多次开展行政法律事务专题讲座。