前言

土地使用权人在一级市场取得集体经营性建设用地使用权后，如何运作这块地？开发建设的资金从哪里来？《土地管理法》和《土地管理法实施条例》规定土地使用权人取得集体经营性建设用地使用权后可以依法再流转，给解决这些问题提供了法律依据，通过二级市场激发农村集体土地开发建设的动力。

根据《土地管理法》第六十三条第三款之规定“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。”，《土地管理法实施条例》第四十三条第一款之规定“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人”，再流转包含五种方式，本文具体介绍再流转的方式之一转让。

参照《民法典》第三百五十三条之规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。”，《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》第二条之规定“将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。”，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条之规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。”，结合《土地管理法》、《土地管理法实施条例》规定的五种再流转方式中将转让与互换、出资、赠与或者抵押区别列举的本意以及国有建设用地有偿使用的原则，再流转中的转让是指集体经营性建设用地使用权人将集体经营性建设用地使用权通过买卖等形式再转移给受让人，受让人成为新的集体经营性建设用地使用权人。

参照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十一条之规定：“土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。”，再流转中的转让属于集体经营性建设用地使用权人将取得集体经营性建设用地使用权而签订的出让合同、出租合同所载明的权利义务转移，受让人应依约履行。转让合同一般包括《民法典》第四百七十条所列的八项内容，即名称、标的、数量、质量、价款、履行期限、地点和方式、违约责任、争议解决方式，此外还应明确税费、合同双方的权利义务、变更登记的内容。

关于转让价款的问题，参照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条之规定：“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。”，专题文章《集体经营性建设用地入市法律专题五——对相关费用问题的理解》中提及的“集体经营性建设用地要做到与国有建设用地同价，其地价的的确定方法应当与国有建设用地的相一致。”，笔者建议，再流转中的转让价款不能明显低于市场价格，市场价格参照国有建设用地的价格。

我国土地出让有三种方式，招标、拍卖、挂牌，招标和拍卖是国际通用的竞争交易方式，挂牌出让是我国首次创立的。参照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二条之规定：“本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。”，集体经营性建设用地使用权人也可以采用挂牌方式将集体经营性建设用地使用权进行转让。

我国国有土地使用权出让、国有土地租赁应当按照国家有关规定通过公开的交易平台进行交易，并纳入统一的公共资源交易平台体系，这里的交易平台主要是指各级自然资源主管部门的土地交易或者自然资源资产交易平台。《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》明确要求“以建立城乡统一的建设用地市场为方向”“各地要在市、县自然资源主管部门现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台，汇集土地二级市场交易信息，提供交易场所，办理交易事务，大力推进线上交易平台和信息系统建设”“形成一、二级市场协调发展、规范有序、资料利用集约高效的现代土地市场体系”。

结合上述交易平台的规定，笔者有个大胆的设想，目前随着我国社会主义市场经济体制的不断完善，产权交易机构逐渐扩展并服务于各类要素资源的自由流转和市场化配置，不少产权交易机构不断增强产权流转和融资服务两大核心功能，挂牌是产权交易机构提供交易服务的方式之一，为何不将产权交易机构纳入公共资源交易平台体系作为集体经营性建设用地使用权再流转的交易平台呢？我国的产权交易机构一般都拥有固定的交易场所、健全的交易制度和风控体系、先进的全流程在线电子化交易云平台、广泛的市场渠道及专业的人才团队，能够满足国家对建设现代土地市场体系的一般要求，比如广西的北部湾产权交易所。集体经营性建设用地使用权人在产权交易机构采用挂牌方式将集体经营性建设用地使用权进行转让，既能够获取来源更广的竞买意向方，又有专业高效高质的服务保障，将是一个不错的选择！

作者简介

徐肖烨 律师