2015年12月22日，原告徐某的父亲徐志某与被告广信房地产公司签订《抵债协议》，约定徐志某同意广信房地产公司以其开发的百度城部分房产及车位抵顶相应的本息欠款，徐某、徐志某与广信房地产公司另行签订书面《商品房买卖合同（预售）》。2016年6月29日，山东省威海市中级人民法院裁定广信房地产公司破产重整。涉案房产及车位在广信房地产公司破产申请受理时未竣工，不具备交付条件。广信房地产公司进入破产程序后，徐某向管理人申报权利，主张应向其交付房产。管理人答复，原告主张的房产系以物抵债形成，且因合同签订的时间在被告被裁定破产重整之前6个月内，属于个别清偿，不能向原告交付房产，要求其重新申报普通债权。双方形成争议，诉至法院。

第一，关于认定破产财产的法律适用问题。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”案涉房屋虽办理了预告登记，但尚未登记至徐某名下，依法应当认定案涉房屋的所有权属于广信房地产公司。第二，关于预告登记的效力问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。据此，预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记内容是对物权的请求权，能够排除在后的物权变动，故原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论。案涉房屋虽已办理预告登记，但广信房地产公司进入破产重整程序之时，案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。且如果允许交付案涉房产将对整个破产重整计划的实施产生重大不利影响，再结合本案的预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内等因素，原审法院认定预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被解除后债权消灭导致预告登记依法失效，并无不当。

不动产预告登记制度是物权法上保护预告登记权利人的一项措施，目的是保护权利人的物权请求权的期待权。但是，预告登记期间，物权并未发生法律上的转移，预告登记权利人并不因预告登记而当然的取得不动产物权。在破产程序中，不动产预告登记的效力受到到破产法特别法的调整。破产案件受理之日，虽设立有预告登记，但不符合交付条件的在建工程依法仍然应认定为债务人财产。既然是债务人财产，那么就应当纳入破产程序进行处置。当然，涉房地产开发的不动产预告登记应区分消费者购房人和非消费者购房人看待，如果符合消费者购房人的认定标准，根据相关法律规定，消费者购房人对其所享有的预告登记权利应收到法律保护，在破产程序中可优先于抵押权、建设工程价款优先权受偿。如果不符合消费者购房人的认定标准，比如本案的以房抵债情形，那么一但管理人依法解除合同，该情形下形成的预告登记即因丧失合同权利基础而归于失效。此外，在破产程序中的，还需考虑是否在破产案件受理之前六个月内发生个别清偿行为，如个别清偿行为不能使债务人财产受益，那么，该个别清偿行为不但不能交付，还将可能面临被管理人依法行使撤销权的后果。即使不是法定可撤销的个别清偿行为，合同解除的效力也可达到令预告登记权利失效的法律后果。

（2020）最高法民申3794号徐某、广信房地产公司普通破产债权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书