2015年8月18日，殷某与宝狮公司签订了17份以房抵债性质的《商品房买卖合同》，办理了网签手续，宝狮公司确认房款已通过抵债形式结清。2018年5月9日，重庆市第二中级人民法院裁定受理宝狮公司的破产申请。嗣后，殷某申报债权要求交付房屋，但管理人确定殷某所申报的权利不属于法定优先权。2020年1月17日，管理人根据相关规定向殷某交付17套抵债房屋中的2套房屋，剩余15套未交付的案涉房屋对应的债权转为普通债权处理。

案涉15套房屋的权属认定应当按照现行物权、执行方面的法律规范来处理。宝狮公司进入破产程序后，案涉15套房屋尚未交付，产权亦未变更登记。根据物权法第九条第一款规定和企业破产法第三十条规定，应当认定案涉15套房屋为破产财产。至于宝狮公司是否应继续履行合同、交付房屋，要从双方法律关系以及债权人间权利顺位等方面来确定。首先，双方的基础法律关系是以物抵债，在不存在恶意损害第三人合法权益等情形，也不存在其他无效事由的前提下，双方达成的以物抵债协议合法有效。其次，以物抵债协议在破产程序中的履行交付，应按照破产法规定处理。虽然，破产法及相关法律规定没有明确对于其中一方已经履行完毕的合同，管理人应否继续履行。但是，鉴于破产程序是一种概括的债务清偿执行程序，在破产法及相关法律规定无明文规定的情形下，可参照执行程序中债权保护顺位的规定确定破产财产的归属。执行异议和复议规定第二十九条规定所涉优先债权即为商品房消费者物权期待权。殷某即使属于商品房消费者，其所应当享有的物权期待权，已经通过从管理人处接收2套房屋得到了保护。对于案涉15套房屋，已经超过殷某居住之需，殷晓川不应再享有相应的商品房消费者物权期待权，即在破产程序中对案涉15套房屋的债权不享有优先受偿权，仅享有普通债权。

以房抵债协议是房地产企业常见的一种债务清偿方式，其特点往往包括以下三个方面：一是以非房屋买卖合同之债为基础法律关系；二是大多数情况下不以满足生存居住消费为目的；三是不以货币的实际支付为交易完成方式。在非破产程序中，以房抵债的合同目的在不违反法律强制性规定的前提下，可以按照常规的不动产物权转移登记手续办理实现。但是，在破产程序开始前形成的以房抵债交易关系，一旦进入破产程序，就纳入了破产法的调整范围。站在管理人的角度看，是为最大限度的归集确认债务人财产，最大限度公平地向债权人清偿。站在以房抵债债权人的角度，是为尽可能的实现交易目的，交付房屋。以房抵债债权人合同义务的履行完毕，并不当然的可以确保交易目的实现，管理人可以违约解除合同的方式，从法律上将抵债房屋确认为债务人财产，而债务人所需承担的则是违约解除合同的损害赔偿责任。这种损害赔偿责任对应的是普通债权，不能对抗清偿顺位在先的消费者购房人有限权、抵押权等优先授偿权。以房抵债合同的解除，将产生回归基础法律关系之债的法律后果，权利人只能依据基础法律关系之债向管理人申报债权。因此，采取以房抵债方式的情况下，权利人应在法律上对交易安全引起足够的重视，提高交易效率，充分考虑债务人如进入破产程序可能产生的不利影响，选择正确的诉讼方案最大限度维护自身合法权益。

最高法民申7497号殷某、宝狮公司与破产有关的纠纷民事申请再审审查民事裁定书