2009年12月30日，洪某与中度实业公司签订借款协议，约定由洪某出借给中度实业公司500万元，该笔款项于当日由第三人代洪某支付给了中度实业公司。2014年11月9日，中度旅游公司与洪某签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定洪某购买由中度公司开发的房地产项目中的一套别墅，价款为500万，并进行了网签备案。2016年9月18日，三亚中院裁定受理中度旅游公司破产重整申请，截至破产受理之日，案涉合同所对应的房屋既未交付，也未办理产权变更登记手续。后洪某要求中度旅游公司履行商品房买卖合同，中度旅游公司欲解除上述合同，双方产生争议，遂成诉于法院。

第一，关于认定案涉合同是否成立的问题。根据一审、二审阶段双方当事人对事实的陈述，双方对合同成立、有效的问题并未产生争议，仅对合同解除问题有分歧，足以表明中度旅游公司与洪某之间签订了《商品房买卖合同》，双方成立商品房买卖合同关系。第二，关于洪某是否支付了房屋款项的问题。借贷关系成立时，中度实业公司系中度旅游公司唯一股东，后中度实业公司将借贷的款项汇给了中度旅游公司；房屋买卖合同签订时，中度实业公司仍占有中度旅游公司51%的股权。根据双方提供的证据，结合相关事实，可以认定案涉款项已从借款转化为购房款。第三，关于本案房屋买卖合同是否继续履行的问题。破产法第十八条规定的管理人解除权，仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形。本案中，洪某已向中度实业公司交付了购房款，不存在洪某还有其他义务未予履行的情形，原审判决认定中度旅游公司管理人有权解除合同，适用法律错误，应予以纠正。根据中度旅游公司的陈述，在中度旅游公司重整案中，真实有效且购房人实际支付了购房款的商品房买卖合同均得到履行。洪某作为中度旅游公司债权人，有权请求按同类债权得到清偿，其要求继续履行案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，应予以支持。

重整案件中，不能依法解除的以房抵债协议是否能够继续履行，关系到债务人财产最大化、管理人履职、债权人公平清偿等问题。从管理人的角度来说，以房抵债协议的继续履行直接影响到债务人的财产，进而可能导致重整计划、清偿方案的变动。因此在实务中，对于不满足法定解除权条件且不构成个别清偿情形的以房抵债协议，管理人可采取协议解除的思路，通过与以房抵债的债权人协商、谈判等方式处理相关问题，从而推动重整程序的顺利进行。从债权人的角度来说，履行以房抵债协议的可得利益显然是要高于解除合同的，因而如何保证签订的协议合法有效、不构成个别清偿、无可解除的情形则成为订约时应考量的重点问题。

应当指出，破产程序中的以房抵债协议履行问题不能一概而论，应坚持具体问题具体分析的处理原则。本案中，最高人民法院的裁判思路里提及了真实购房人的应得权利问题。在不构成个别清偿的前提下，若以房抵债的债权人符合真实购房人甚至是消费者购房人的认定条件，且债权人要求继续履行合同的，管理人应当继续履行。

（2020）最高法民再287号洪某与海南中度旅游产业开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书